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房价拐点?楼市拐点到了

发布时间:2019-02-18 19:59:54 来源:MR袁创业手记点击 :
房价拐点?
原文标题:楼市拐点到了
原文发布时间:2019-02-01 23:12
原文作者:MR袁创业手记。
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01

2019年一开年,楼市出现了一系列重大异动,让国人的心七上八下,患得患失。

这些消息直接涉及房产三要素:

资金——目前房地产行业最紧缺的,

——未来的接盘者,

政策——房价的晴雨表,间接涉及宏观环境。

楼市何去何从,人民群众特别上心。毕竟中国人最重要的投资都在“房”上呢。不过,要弄明白那些看似千篇一律的文件语言,上下好些个相关数据背后的关系,以及各种相互矛盾的动态、放风到底指向何方,对普通人来说是不太容易的。

所以,咱们今天就化繁为简,只要看一个指标就可以了,那就是——人。

02

房子不管是居住还是投资,最终都要有人来买。一个地方,人多了自然需求就多,价格就有支撑或溢价;人都跑掉了,房子再多也只能烂在手里。

严格说,看人口变化可以细致到一个楼盘、一个区域,这些都有办法可以做到。但今天,我们只谈城市。

中国所有动态都显示:三线之外的机会不大,所以我们选了常住人口500万以上的城市,以及人口不到500万的省会(除拉萨)、计划单列市、特区城市等等,正好100个。

具体要怎么看呢?简单!用一个城市常住人口减去户籍人口,或曰净流入人口。

在中国,户籍人口可以说非常准确,有多少人落户,警察叔叔们可是门儿清。

至于常住人口,情况比较复杂,统计起来本就不易,再加上有的地方因管控拼命往低了报,有的地方担心政绩,能多报一点是一点,所以误差会比较大。

仅举一例啊,下表是大连2014-2017年的常住人口,我是该佩服其统计精确呢,还是该充满怀疑呢?



不过,中国每十年有一个大普查,每五年有一个千分之一人口抽样,观察少则5年多到10年的人口趋势,也不会大差。

一般而言,常住人口多于户籍人口,表示本地有人口净流入,差值越大就表示流入的人口越多。

以上海为例,2017年上海常住人口2418.33万,户籍人口1445.65万,多973万,意思是有小一千万外地人长期生活在上海。

还有一类城市要特别注意,就是净流入人口绝对数量不大,但是和户籍人口的比值却很高的。比如三亚,2017年长期生活在三亚的外地人仅17万,但这相当于三亚户籍人口的近30%,如果一个城市多出来30%的人,那么房价显然也是有支撑的。

下面我们就用净流入人口绝对值,以及净流入人口相当于户籍人口的百分比来看一下中国最值得关注的城市。

03

由于2018年的地方人口数据一般要到2019年7月才能大体公布完,所以此次就先以2017年的数据为准。

截止2017年底,净流入人口最多的城市是上海,其它三个一线也都跻身前五,唯一让人有点意外的是东莞,抢了省会的风头,把广州硬生生挤到了第5。

为了便于观察,我们以净流入人口300万、100万、50万、10万为节点,把城市划分为4档——

第一档,大于300万的城市,有8个:

上海、深圳、北京、东莞、广州、天津、苏州、佛山

第二档,小于300万大于100万的,15个:

武汉、宁波、杭州、厦门、成都、无锡、南京、郑州、哈尔滨、青岛、泉州、昆明、石家庄、大连、乌鲁木齐

第三档,小于100万大于50万的,13个:

温州、沈阳、济南、长沙、福州、贵阳、金华、太原、呼和浩特、珠海、海口、烟台、合肥

第四档,小于50万大于10万的,9个:

西安、兰州、银川、长春、西宁、潍坊、唐山、南昌、三亚

分档完毕,先说结论:

结论一:从绝对值来看,人口向中国头部城市、区域中心城市集中的趋势非常明显,它们是房产投资最稳的地方。

结论二:一些强二线城市追赶的步伐非常迅速,可以重点关注。

结论三:只要地方经济不出现大麻烦,从中长期投资的角度,上述45个城市的绝大部分投资房产整体上是有保证的。

结论四:个别特色城市值得特别关注,尤其是常住人口在300万-500万之间的。

下面我们就结合更多的数据对这几个结论做进一步的分析解释。

04

结论一:从绝对值来看,人口向中国头部城市、区域中心城市集中的趋势非常明显。

100个城市,49个人口在流入,51个人口在流出。前49个城市总共吸引多少外来人口常住呢?答案是超过8500万。而且,越是靠前的城市吸引的人越多。

第一档的8个城市里,前3名“北上深”净流入人口都超过800万,随后的东莞、广州、天津也超过500万,它们之间以及它们和后面的城市都有一道深深的鸿沟。

比如,第一档的最后一名佛山和第二档的第一名武汉之间的距离是约110万。

结果就是,上海一地的常住外来人口,相当于第三档全部13城市的常住外来人口的总和;第一档的任何一个城市,其常住外来人口都比第四档全部9个城市的总和还多。

拿2017年的数据和2010年时的数据做一个比较,其结果也支持结论一。

如果采用同样的标准,2010年的第一档城市是8个,第二档城市11个,第三档15个,第四档10个。

除了第二档明显少了4个之外,第一档的质量也差别巨大。2010年时,常住外来人口超过500万的只有4个,比2017年少了2个;超过800万的只有1个,也比2017年少了2个。

一句话,一线城市的吸引力无以匹敌。

05

结论二:一些强二线城市和特色明显的城市追赶的步伐非常迅速。

第二、第三两档集中了28个城市,它们代表了中国城市崛起的主流力量,其中二线城市占四分之三,更有18个省会城市。相信在今天这个强调“省会担当”的时代,它们会越来越风生水起的。

当然,也有个别出现人口外流的省会城市,比如南宁。这样的城市只有期待重大政策倾斜了。

现在重点来说说“特色”。

可能不少人留意到了东莞、佛山、苏州。它们凭什么位列第一档?

它们凭的就是中国“世界工厂”的最靓丽名片,这三个城市都是靠实业立城的。但如果只有这个还不足,因为一旦经济下滑,就将意味着打工者的大量撤离,事实上若干年前的东莞就曾出现过常住人口下降。

不过,这三个城市还有其它的优势,苏州早就凌驾于省会南京之上,发展自成一格;至于东莞、佛山,则分别处于深圳、广州两个一线城市的直接辐射圈,这就给他们提供了新的可能。

另外,如果使用常住外来人口与户籍人口的比值排序,就会发现厦门、珠海位列排行榜前十.此外,三亚这一排序上的排名也超过了诸多明星二线城市。这三个城市都属于特色明显的城市。

这提醒我们,一些特色城市也许比“人口大城市”更值得投资。这一类城市的特点是体量不大,但是一定有极为吸引人之处。随便扫了一眼,发现这样的城市大多集中于长三角和珠三角。

这里可以提一个略显冷门的目标城市:柳州,一个实业立城的样本。广西唯一常住人口大于户籍人口的城市。

06

结论三:只要经济不出大麻烦,投资上述45个城市的房产基本上是有保证的。

这个结论基本上就是一句正确的废话了,不做更多展开。

那么除了这46个城市还有没有跳出上述简单结论外的特例呢?有。

比如重庆从2010年至2017年虽然人口净流出一直高居第一,但重庆作为“城市”本就是个怪胎,说它象“省”更合适。它的中心城区人口不但没降,反而基本保持了增长。而且,2017年的数据相比2010年显示,重庆净流出人口收缩了100万,这可能意味着有大量的人口回流,而回流当然也是购买力。

更何况重庆的常住人口基本都处于正增长状态。

还有一类比如东北的哈尔滨和长春,也可以给予一定关注。它们的特色是过去这7、8年虽然户籍人口在下降,但是常住人口却在增长,这种情况意味着,原来的户籍人口跑了,而大量的周边群众又补充了进来。在偌大的东北,可以凝聚人的核心城市是在不多。

所以,如果只看最近8年的常住人口与户籍人口数据,我们可以把值得投资的中国城市范围缩减到小50个。

当然,这个结论还稍显粗枝大叶。如果再增加一个条件——过去五年常住人口平均每年净增8万以上,做一个交集,可以锁定的范围会更加明确。

我们希望中国所有的城市都是值得投资的,当然更希望所有的城市都是适合生活的。

中国楼市未来10年11个大趋势

未来10年,中国房地产将呈现如下的发展趋势:

1、城市之间房价差距将更大

2,大城市房屋日益资产化

一线城市,以及10个左右的强二线城市,其中心区的物业将日益资产化,而且投资人将全球化、全国化。中小城市,特别是人口流失城市,房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。

4、逆城市化很难出现

很多国家在充分城市化之后,会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地,建别墅。未来10到20年,中国很难出现这种局面。

5、大城市很难“去中心化”

6,商铺面临价值重估

7、写字楼跟住宅价格将长期倒挂

8,房产税会出台,但对市场价格影响不大

9、写字楼跟住宅价格将长期倒挂

10、大城市的房价:涨涨涨!

11、房地产企业将大量消亡、转型


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