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杭州房价即将暴跌?城东新城下跌7%,翠苑二连跌!节前杭州疯狂推地,难挡地价下滑

发布时间:2019-03-02 20:00:00 来源:住杭房产
杭州房价即将暴跌?
原文标题:城东新城下跌7%,翠苑二连跌!节前杭州疯狂推地,难挡地价下滑
原文发布时间:2019-01-30 10:11
原文作者:住杭房产。
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春节进入倒计时,楼市却忙碌依旧。

今天开始的4天内,杭州将陆续推出13宗土地,且不乏优质宅地。

拿今天来说,7宗出让地块,合计起价达92.46亿。其中,3宗宅地皆位于热点板块——翠苑1宗、城东新城2宗

放在以往,这样的宝地,势必引发房企争抢。

但自进入2018年下半年后,土地行情发生逆转,自持、封顶不再,低溢价成交,更成为常态。

大众对土拍的关注点,也从“能拍到多高”,转变为“会跌到多低”。

而对翠苑、城东新城这样的热门板块来说,最终地价的下滑程度,更能体现房企对市场的预期。

以翠苑为例,2017年中冶封顶39571元/㎡拿地,自持16%+现房销售;到了2018年8月,中海再次拿地,楼面价已跌至36894元/㎡。

而今天,翠苑地价再一次下跌。

经过29轮竞价,由滨江和中国铁建以总价206071万元竞得,折合楼面价36100元/㎡,溢价22.6%

与中海地块相比,看似只跌了2%,但考虑到中海商业占比20%(双方各有10%公租房),实际地价跌的更多。

不过,翠苑地块形状奇特,且地段不如中海地块,反而更靠近申花,地价更低也属正常。

再看城东新城(核心区),上一次拍地,要追溯到去年2月龙湖拿地,当时封顶3万6+自持6%。

这一次,60号宅地仅溢价25.6%,便由中国铁建和省交投以总价186740万元拿下,折合楼面价30122元/㎡,实际地价33802元/㎡,溢价25.6%。

不算自持,较龙湖项目,表面地价下跌16.9%,实际下跌6.8%。

截至发稿前,61号城东新城宅地,仍在竞拍。

虽然地价普遍下滑,但据了解,报名房企并不少,每块宅地均在十家以上。这说明,无论楼市如何动荡,至少还有很多房企看好这座城市。

而对购房者来说,一个更好的买房窗口期,或许正在到来。

PART 1


3宗宅地,翠苑最先开拍。

地块东至翠苑逸景湾,南至翠苑三区,西至古翠路,北至余杭塘河。出让面积不大,约21142㎡(不到32亩),容积率2.7,最大可建筑面积仅57083.4㎡

从金色蓝庭朝北望去,可以看到地块已平整完毕。

翠苑一带,是目前杭州最成熟区域之一,教育、商业、交通等配套都很丰富。

拿商业配套来说,地块1.5公里范围内,有物美大卖场、铂澜大象城、城西银泰、大悦城等;教育配套,则有行知小学、翠苑一小等。

由于地块近邻河道,建筑要求不少。

比如,沿余杭塘河的高层建筑,面宽不大于45米;内部建筑空间布局须错落有致,最高与最低住宅建筑高度比小于3。此外,还得配建100个社会停车位。


地块起价168071万,楼面起价29443元/㎡;封顶252071万,封顶楼面价44158元/㎡。

不过,地块须配建10%公租房,也就是说,实际可售体量只有51375㎡。

若公租房建安成本(无偿移交政府),按3000元/㎡计算,那么翠苑宅地实际楼面起价33048元/㎡,实际封顶楼面价高达49398元/㎡

对比周边地块,这实际起价,既可以算低,也可以算高。

近两年,翠苑板块共成交2宗宅地。其中,中冶于2017年拿下的商住地,不仅以封顶楼面价39571元/㎡成交,还须自持16%、现房销售

2018年,中海拿下的商住地,成交楼面价也要36894元/㎡,商业占比20%,且有10%公租房。

看起来,翠苑宅地有不小的溢价空间。但和去年8月九龙仓竞得的庆隆地块相比,似乎又太贵了——成交楼面价27923元/㎡,实际楼面价32708元/㎡,直线距离不到1.5公里




尽快地块要求不低,挂牌后仍吸引不少房企,进行实地调研。

“地肯定是好地,但价格也不便宜。”某房企表示,以目前的市场行情,想要安全拿下这块地,最好低溢价成交

那么,这笔账该如何算?

按业内通用方式:保本价=(实际楼面价*1.1+建安成本)/0.88。建安成本按3500元/㎡计算。

翠苑宅地最终成交总价206071万元,表面楼面价36100元/㎡,实际楼面价40445元/㎡。以此类推,翠苑宅地表面和实际毛坯保本房价,分别高达49102元/㎡和54533元/㎡

目前翠苑一带并无在售新房,限价尺度不得而知。比较值得参考的,还是隔壁的申花。

也就是说,按申花5万房价倒推,翠苑宅地获利难度不小。但若参照杭州公馆尾盘6万多的价格,仍有一定空间。

另外,从滨江房产出手拿地,可以看出滨江仍想争夺2019年房企销售榜排名。

同时,拿下翠苑宅地后,杭州排名前列房企中,滨江市中心项目储备最多。这意味,在豪宅这一领域,2019年滨江继续占据垄断地位。

PART 2

时隔近一年,城东新城核心区再推宅地。

上一次拍地,还是去年2月1日,当时龙湖以上限价格357755万元,竞得杭储[2017]98号宅地,折合楼面价36252元/㎡,自持6%

今天出让的杭储[2018]60号宅地,位置出色。

地块东至莲花桥路,南至鸿泰路,西至三花国际,北至聚源路。就在万科中央公园西侧、港龙城北侧,距离地铁1、4号线彭埠站A出口,直线仅200米

在目前城东新城一众新盘里,离地铁最近。

“去年9月开始,不下30拨人来看过这块地啦。”相邻工地一保安大爷,扯着一口方言说。

地块四四方方,规则平整,属净地出让。



彭埠60号地块实景


出让面积34442㎡(约51.7亩),容积率1.8,最大可建筑面积不到6.2万㎡。

按地块起价148740万、封顶222740万算,楼面起价和封顶楼面价,分别为23992元/㎡和35928元/㎡

和翠苑宅地类似,该地块也须配建10%公租房。

参照之前算法,地块实际楼面起价26991元/㎡,实价封顶楼面价则高达40254元/㎡。

1.8的容积率,若进行强排,完全可以做排屋、合院类低密产品。但建筑高度不得低于18米、不得超过50米的限制,杜绝了这种可能。

不过,6-7层的洋房,或上中下叠墅类产品,还是可以实现的

若是2018年前,以这个价格出让,地块怕是要被房企哄抢。毕竟,之前城东新城宅地的“标准行情”=3万6的地价,配以一定的自持比例。




但今时不同往日,微妙的行情和4万6左右的限价,让开发商不得不算清一笔账:什么样的地价,才能确保不亏本

今天最终成交结果,也证明了这一点。

成交总价186740万元,折合楼面价30122元/㎡。即便按实际楼面价33802元/㎡算,跟之前相比(不算自持),光地价也跌去了6.8%。

而按业内通用方式:保本价=(实际楼面价*1.1+建安成本)/0.88计算,地块毛坯保本房价为46229元/㎡

就结果而言,房企拿地已经比较理性。

目前,城东新城现有库存可不少。2017年以来成交了6宗宅地,总建筑面积达51.8万㎡。算上今天2宗地块(18.8万㎡),合计达70.6万㎡

而以当前市场接受度看,4万6的精装售价,去化情况一般。

以一个相对更低的价格拿地,至少在未来售价和开发成本上,有了更多转圜的余地。

PART 3

相比60号宅地,城东新城61号宅地,位置差了点。

地块东至规划绿化,南至规划同德路,西至规划聚源支路,北至规划绿化。我大致看了下,差不多就在德胜高架和杭甬高速交叉口西南角。

这正是块地的一大弊端,被两条高架,像V字型一样包裹着

虽说有一段绿化,小河,还有公租房隔着。但我实地感受了下,多多少少还是会受些影响。

地块出让面积52530㎡(约78.8亩),容积率2.4,最大可建筑面积126072㎡。扣除10%的公租房,实际可售面积113464.8㎡。

起价292261万,封顶438261万,楼面起价和封顶楼面价,分别为23182元/㎡和34763元/㎡。

实际楼面起价和实际封顶楼面价,则为26091元/㎡和38959元/㎡



彭埠61号地块鸟瞰图


根据要求,地块建筑高度不得低于24米。若是按3米计算,即不得低于8层。换句话说,像璟宸府的叠墅是做不到了,最多也就8层以上的小高层。

有两个指标,可以衡量这块地的楼面价高低。

第一,对标城东新城核心区,它跟地价3万6的东城金茂府、森林海尚,只隔了五六百米。

另一个参考对象,是德胜高架以北的笕桥。

今年1月2日,甘肃建总置业以楼面价23556元/㎡竞得的宅地(实际地价26507元/㎡),直线距61号地块不到500米

隔着一条高架,地价究竟能差多少?

PART 4

2019年初,杭州虽频频推地,但从结果看,房企越来越谨慎。

无论年初的大关、笕桥宅地,2号的长睦宅地,还是今天,或是接下去的两场土拍,“理性”必定是主基调

用另一种更直观的说法,就是地价肯定会下调。

尽管部分房企,握有一定地王,面临销售、成本和品质的诸多矛盾。但始于2016年的这波牛市,也让不少房企,打光了手中的子弹。

之前,盘点多家房企2019年可售、待售新盘时,就已发现类似情况。

话句话说,多家房企迫切需要拿地,或者说低价拿地,以平摊成本

只是,他们不会再像过去两年那样,一掷千金,为拿地而拿地,而是会更多会考虑后续市场行情的影响。

起拍价本就不低的土地,能低溢价甚至底价成交,再好不过。




以前,拿了高价地的房企,想着该如何突破限价。从如今市场反馈看,哪怕价格批出来了,购房者也未必接受。

板块价格的基准线,差不多已经定型。要想卖得好,售价自然不能太高。反推到土地市场,拿地时就不能太猛,否则没有利润,一样白搭。

当然,在微妙行情里,择机拿下一些地块储备,也能撑起今后的销售业绩,甚至房企排名。

除了已出手的金成、杭房、滨江和中国铁建等,前两年没怎么拿地的融信,也在物色地块,准备上半年拿下几宗

今天没拿到地的房企也不用急。明天(1月30日)未来科技城还有两宗纯宅地出让,位于绿城桃源小镇南边,楼面起价11500元/㎡。

还有一宗商住地在大江东,建筑面积近40万㎡,周五(2月1日)出让。

地块零距离在建地铁7号线北二路站,位于旭辉宝龙东湖城西边,东边一路之隔是龙湖天街。虽说带商业,但封顶楼面价才9899元/㎡,比卓越宅地便宜了3千多

相信,不少房企已摩拳擦掌,准备拿下这新年大礼。




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