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消息很靠谱:杭州土拍新政「限房价竞地价」 杭州房产新政

发布时间:2019-08-22 18:15:42 来源:住杭房产关键词 : 杭州房产新政
杭州房产新政
原文标题:消息很靠谱:杭州土拍新政「限房价竞地价」
原文发布时间:2019-06-26 16:41:00
原文作者:住杭房产。
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杭州房产新政

1.


注意,调控要升级了?

其实关于房地产调控的整个语境,一直没有很松,今年以来更是不断收紧。但已经第四年了,房价跌不下来,行情也没降下来。所有人都想知道,留给开发商的时间还有多少?

2.


昨天一条小道消息不胫而走:限房价,竞地价。

经我多方确认,此消息相当靠谱。下面这张网上曝光的截图,暗藏着玄机。


消息很靠谱:杭州土拍新政「限房价竞地价」



从图中可以看出,除了楼面起价和封顶价以外,增加了两项内容:高层限价和精装限价。

3.


要提醒大家的是,官方不一定会推出正式文件,毕竟不论是对市场拉抬还是打压,都不是现阶段要去干的事。但如果没有特别意外的话,或者说,这样的一次试水成功的话,新的土拍政策会默默执行下去。

杭州政府的智慧:为了市场稳定,可以很灵活。

4.


很多人已经安耐不住了,想知道土拍政策调整之后,前后会有何区别,对于楼市又会有怎么样的影响?

我们以截图中第2块纯宅地为例。

楼面起价2万元,封顶2.6万,最高溢价率30%,与目前政策一致。那假设开发商封顶价拿地,高层限价3.4万,减去地价,就剩下了8000元的空间,开发商的建安成本、财务成本和想要追求的利润,全包含进去了。

以往大部分人估算开发商保本地价的计算公式:(S*1.05+3500)/85%。由此计算,2.6万的地价对应保本价是36235元,比政府给的高层限价还超出了2235元。

怎么回事?

据说根本不是这样,作为精算师的政府部门说:这个限价我已经预留了10%的利润给开发商了。

消息很靠谱:杭州土拍新政「限房价竞地价」


由此可说明,如果政府手上的计算器更好用,那么我们平时计算成本时,高估了开发商的投入了。

5.


再仔细看上面那张截图中第2和第3块宅地,不管是否配建幼儿园,楼面起价、封顶价和高层限价,都是一样的。

6.


至于精装部分的价格,无法讨论。仅目前看,这里一般会包含开发商的部分利润,到时3500元的精装真实成本有多少,只能看开发商的底线了。

当然,不排除政府部门继续打上各种政策补丁。

7.


不知道会不会「法不溯及既往」?

一般来说,不会。那就要考虑另一个问题。一旦执行了土拍新政,那之前同类地段已经拿走的宅地,今后售价也会跟这个限价挂钩。

如果真是这样。再来举个例子:今年3月底绿城拿走的市北西地块,估计日子就不好过了,当时地价25767.69元,虽然略低一些,但不要忘记,那块地有22%的自持。

8.


跟市北在售的楼盘比一比。

截图第2块的市北西宅地,最终售价是3.75万,其中精装3500元。而目前市北在售的拥潮府整盘均价3.75万,精装3500元;锦宸是3.8万,精装4000元。

相当于,一分也不给上涨。

消息很靠谱:杭州土拍新政「限房价竞地价」


这里还有去年的明星盘——翡翠之星,高层均价3.5万不到一点,精装4000元。既然是跟一年前相比,涨幅也非常有限。何况两者之间相差至少得两年以上吧。

9.


开发商常用的手法:做高低配,追拉利润。

在此之前,顶着系数备案的话,洋房可以到1.2,叠墅可以到1.4-1.5,排屋合院可以更好一点点。

接下来很有可能对这些洋房们、叠墅们、排屋们进行系数上的调整。比如洋房可能就调整为1.1倍系数。

对于政府来说,通过高低配拉抬整盘均价,对控制房价非常不利。而按照这样土拍新政,就可以得到更好的控制。

10.


也好。以前拿地的时候,对限价都不说清楚。现在在土地文件上明明白白写着,愿者上钩,开发商也无冤可喊了。

政府工作也减轻了。以前开发商批价格,要联合定价,三方会审。之后只要拿出当时的土拍文件,谁也没有二话。

11.


如果长期执行这条土拍新政,后期可能出现哪些情况:

1、开发商进退两难,不拿地没米下锅,拿地到了封顶价后,基本就是极限了。再竞争自持部分,那就没有利润了,毕竟房子的限价已经摆明在那里了。

2、开发商想要拿地的好办法有两个,一个是大家投标前商量好,都不加价,所有地块分而食之。但人心难测,估计很难统一意见。另一个办法是一口叫死到封顶价,剩下谁要拼自持就拿走,没人拼,地就到手了,至少10%的利润保有。

3、购房者的福利来了,接下去很长一段时间估计都要高压限价,不用担心买不到房了。尽管这个限价比之前的红盘限价是略有上涨,但绝对涨幅有限,剔除时间因素,实际可以说基本没有涨。

消息很靠谱:杭州土拍新政「限房价竞地价」


4、既然价格涨不上去,供应量又充足,市场恐慌买不到房子的情绪被完美的控制住了。大家会有足够的时间来挑选自己心仪的房子。

5、接下去什么房子会更好卖呢?一定是用心做出好产品的房子才会受到市场的认可。要是产品力度不好,偷工减料的房子,恐怕就要无人问津了。

6、但政府恐怕要防止楼市突然转冷。因为既然不会涨了,很多人不急着买房子,可以等一年再说,如果购买力急剧收缩,恐怕市场情绪会转向另一面。当然,我估计到时候,还有别的底牌会出来。

7、不断降准,定向释放流动性,房价又被如此压制,请问超发的钱会流去哪里呢?结合6月24日中纪委网站发布的消息,允许公务员合法炒股,再结合之前陆家嘴论坛郭树清提出的靠房地产理财很不划算。一切的一切,似乎要推着大家进股市呢。对于反复吃过苦头的老百姓来说,该怎么走,也只有走着看咯。

消息很靠谱:杭州土拍新政「限房价竞地价」


8、杭州楼市,政府高度控盘,稳如狗。


正文完,原文标题:消息很靠谱:杭州土拍新政「限房价竞地价」
原文发布时间:2019-06-26 16:41:00
原文作者:住杭房产。

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